Flytte sammen? Slik regner du på å beholde leiligheten
Du flytter sammen med partneren. Leiligheten din kan bli en utleiebolig. Men bare hvis banken sier ja og tallene går opp.
Du flytter sammen med kjæresten. Én av dere har en leilighet. Det enkleste er å selge den. Men det smarteste? Kanskje ikke. Den leiligheten kan bli din første utleiebolig uten at du trenger å spare opp egenkapital, lete etter objekt eller ta en stor investeringsbeslutning. Du har allerede gjort den vanskeligste delen. Spørsmålet er om tallene fungerer.
Kan du beholde? Banken bestemmer
Før du regner på yield og cashflow, må du svare på ett spørsmål: lar banken deg beholde leiligheten når du skal kjøpe noe nytt sammen med partneren?
Utlånsforskriften setter to harde grenser. Samlet gjeld kan ikke overstige fem ganger bruttoinntekt. Og du må tåle en renteøkning på 3 prosentpoeng og fortsatt ha penger til å leve for.
Eksempel: Kan Mari og Jonas beholde?
Mari tjener 650 000 kr. Jonas tjener 550 000 kr. Samlet bruttoinntekt: 1 200 000 kr. Gjeldstak: 6 000 000 kr. Mari har 1 100 000 kr i restlån på leiligheten sin (verdi: 3 500 000 kr). De vil kjøpe en felles bolig til 5 500 000 kr med 10 % egenkapital, altså låne 4 950 000 kr. Samlet gjeld: 1 100 000 + 4 950 000 = 6 050 000 kr. Det er 50 000 kr over taket. Banken sier nei.
50 000 kr høres lite ut. Men grensen er hard. Banken kan bruke fleksibilitetskvoten (10 % av innvilgede lån per kvartal kan bryte med forskriften), men det er ingen rett du har. Og mange banker prioriterer førstegangskjøpere til den kvoten.
Leieinntekt kan øke lånerammen
Her kommer redningen for mange. Banken kan ta med dokumenterbare leieinntekter i inntektsgrunnlaget. Forventer du 15 000 kr/mnd i leie, er det 180 000 kr i året. Bankene er konservative og regner ofte med 10 måneder i stedet for 12, pluss fratrekk for driftskostnader. I praksis kan leieinntekten øke lånerammen din med 500 000–700 000 kr.
Med Maris leieinntekt på kanskje 15 000 kr/mnd kan samlet inntekt bli 1 320 000–1 350 000 kr. Nytt gjeldstak: 6 600 000–6 750 000 kr. Da går regnestykket opp.
Snakk med banken først
Ikke sett i gang planer uten å ha snakket med banken. Få et finansieringsbevis som tar hensyn til begge lånene. Noen banker er mer positive til utleieinntekt enn andre.
Bør du beholde? Regnestykket
La oss bruke Maris leilighet. Toroms, 55 kvm, verdt 3 500 000 kr. Restlån 1 100 000 kr. Forventet leie 15 000 kr/mnd.
Utleie-casen
Årlige leieinntekter: 180 000 kr (vi regner 12 måneder, men legger inn vakanse under).
Årlige kostnader:
- Fellesutgifter: 36 000 kr
- Forsikring: 5 000 kr
- Vedlikehold (snitt): 15 000 kr
- Vakanse (én måned): 15 000 kr
Netto driftsinntekt: 109 000 kr. Skatt (22 %): 24 000 kr. Netto etter skatt: 85 000 kr.
Rentekostnader på 1 100 000 kr til 4,5 %: 49 500 kr. Rentefradrag (22 %): 10 890 kr. Netto rentekostnad: 38 610 kr.
Cashflow etter skatt og renter: ca. 46 000 kr i pluss. Rundt 3 800 kr/mnd. Det er ikke mye, men det er positivt. I tillegg betaler leietakeren ned lånet ditt gjennom avdragene, og du får eventuell verdistigning.
Selge-casen
Selger Mari leiligheten, får hun ca. 3 400 000 kr etter salgskostnader. Nedbetaler restlånet på 1 100 000 kr. Sitter igjen med 2 300 000 kr i fri egenkapital.
Investerer hun 2 300 000 kr i et globalt aksjefond med 7 % årlig avkastning, har hun ca. 3 225 000 kr etter fem år (før skatt på uttaket).
Med utleie: leiligheten er verdt kanskje 4 000 000 kr etter fem år (3 % årlig prisvekst). Restlån nedbetalt til ca. 900 000 kr. Egenkapital: 3 100 000 kr. Pluss akkumulert cashflow på ca. 230 000 kr. Totalt: 3 330 000 kr. Men husk: selger hun da, betaler hun 22 % gevinstskatt på verdistigningen (se neste seksjon).
- Selg og invester: ca. 3 225 000 kr i aksjefond (før uttaksskatt)
- Lei ut: ca. 3 330 000 kr i egenkapital + cashflow (før gevinstskatt på 110 000 kr)
- Forskjellen er liten. Utleie gir noe høyere avkastning, men krever arbeid og innebærer risiko (vakanse, vedlikehold, problematiske leietakere). Fondssparing er passivt.
Skattefellen: Klokken tikker
Her er det mange bommer. Du kan selge leiligheten skattefritt nå, fordi du har bodd der i mer enn 12 av de siste 24 månedene. Men fra dagen du flytter ut, begynner nedtellingen.
Regelen er enkel: du må ha bodd i boligen i minst 12 av de siste 24 månedene på salgstidspunktet. Salgstidspunktet er dagen du aksepterer et bud.
Det betyr: flytter du ut 1. juni 2026, kan du selge skattefritt frem til ca. 1. juni 2027 (da har du fortsatt 12 av 24 måneder). Selger du 1. juli 2027 eller senere? Da har du bare 11 av 24. Skattefritaket er borte.
Hva koster det å miste skattefritaket?
Maris leilighet er kjøpt for 2 800 000 kr. Verdt 3 500 000 kr i dag. Latent gevinst: 700 000 kr (minus dokumentavgift og påkostninger). Selger hun om tre år for 4 000 000 kr uten skattefritak, er gevinsten ca. 1 200 000 kr. Skatt: 264 000 kr. Det er prisen for å vente for lenge.
Din exit-plan
Du trenger en plan før du leier ut. Det finnes fire utganger:
1. Selg innen 12 måneder. Prøv utleie som en test. Fungerer det ikke, selg mens du fortsatt kan gjøre det skattefritt.
2. Lei ut på ubestemt tid. Aksepter at skattefritaket er borte. Regnestykket fungerer likevel hvis leieinntektene er gode nok. Gevinsten beskattes med 22 %, men du har fradrag for dokumenterte påkostninger.
3. Flytt tilbake. Teoretisk mulig. Bor du i leiligheten 12 måneder igjen, gjenoppretter du skattefritaket. Lite praktisk for de fleste, men verdt å vite om.
4. Selg via AS. Overfører du leiligheten til et holdingselskap, gjelder andre regler. Men det utløser dokumentavgift (2,5 %) og gevinstskatt på overføringstidspunktet. Sjelden lønnsomt for én leilighet. Les mer i vår guide til selskapsstruktur.
Oppussing: Sjelden lønnsomt
Ikke puss opp for utleie
Et slitt kjøkken senker leien med kanskje 1 000 kr/mnd. Et nytt kjøkken koster 100 000–150 000 kr. Tilbakebetalingstiden er 8–12 år. Gjør det rent og funksjonelt. Ikke mer. Unntaket er ting som hindrer utleie: ødelagt bad, manglende brannvarsler, ulovlige soverom.
Behold eller selg?
- Banken godkjenner samlet gjeld
- Cashflow er positiv etter alle kostnader
- Du har buffer for uforutsette utgifter
- Du er forberedt på å være utleier
- Leiligheten ligger i et område med stabil etterspørsel
- Gjeldsgraden sprenger taket
- Du trenger egenkapitalen til ny bolig
- Skattefritaket er for verdifullt å miste (høy latent gevinst)
- Du vil ikke drive med utleie
- Leiligheten er i et borettslag med utleiebegrensninger
Én ting folk glemmer: borettslag har ofte begrensning på utleie til maksimalt tre år. Sjekk vedtektene. I et sameie (selveier) er det ingen slik begrensning. Les mer i vår guide om borettslag vs. selveier for utleie.
Fungerer leiligheten som utleiebolig?
Lim inn Finn-annonsen for leiligheten din og se hva den gir i leie, yield og cashflow.
Analyser leiligheten