Skatt på utleiebolig 2026

Du kjøpte en leilighet for utleie. Leieinntektene tikker inn hver måned. Men hvor mye sitter du egentlig igjen med etter skatt? Forskjellen mellom en utleier som kjenner fradragsreglene og en som ikke gjør det, kan fort være 20 000 til 30 000 kroner i året. Denne guiden handler om skatt på dedikerte utleieboliger, altså boliger du ikke bor i selv.

22 % skatt på netto leieinntekt

Skattesatsen er enkel: 22 % av overskuddet. Ikke av brutto leieinntekt, men av det som er igjen etter at du har trukket fra alle fradragsberettigede kostnader. Det betyr at fradragene dine direkte påvirker hvor mye skatt du betaler.

La oss ta et konkret eksempel. Du eier en toroms i Oslo, kjøpt for 3 500 000 kr. Månedsleie: 16 000 kr.

Brutto leieinntekt: 192 000 kr/år

Typiske fradrag for en slik leilighet:

• Felleskostnader: 4 200 kr/mnd → 50 400 kr
• Forsikring: 4 500 kr
• Kommunale avgifter: 0 kr (dekket i felleskostnader)
• Vedlikehold (maling, småfiks): 8 000 kr
• Annonsering Finn.no: 1 500 kr
• Tilsynsreiser (6 turer × 12 km × 5 kr/km): 360 kr

Sum fradrag: 64 760 kr

Skattepliktig overskudd: 127 240 kr

Skatt (22 %): 27 993 kr

Du sitter igjen med 99 247 kr etter skatt. Det er en netto yield på 2,8 % av kjøpesummen. Hadde du glemt fradragene og skattet av brutto, ville regninga blitt 42 240 kr. En forskjell på over 14 000 kr.

Hva du kan trekke fra

Møbler som koster mer enn 30 000 kr per gjenstand kan ikke trekkes fra med én gang. De saldoavskrives med 20 % per år. Kjøper du en sofa til 40 000 kr, trekker du fra 8 000 kr første år, 6 400 kr neste år, og så videre.

En detalj mange overser: felleskostnader i borettslag inneholder ofte renter og avdrag på fellesgjeld. Rentene får du fradrag for separat gjennom banken som rapporterer dem til Skatteetaten. Avdragene er ikke fradragsberettigede. Du må altså trekke ut renter og avdrag fra felleskostnadene før du fører fradrag, ellers fører du dobbelt.

Vedlikehold vs. påkostning

Her taper folk penger. Ikke fordi reglene er urimelige, men fordi de ikke vet hvor grensen går.

Vedlikehold betyr å bringe boligen tilbake til den standarden den har hatt før. Male vegger, slipe gulv, bytte et ødelagt kjøkken med et tilsvarende. Alt dette er fradrag samme år.

Påkostning betyr å heve standarden. Bygge ut, installere noe som ikke var der før, oppgradere til bedre kvalitet enn det opprinnelige. Ikke fradrag. Men beløpet legges til inngangsverdien, og reduserer skatten den dagen du selger.

Ofte er det ikke enten eller. Et baderom kan ha elementer av begge. Du bytter sprukne fliser (vedlikehold) og legger gulvvarme som ikke var der (påkostning). Da må kostnaden fordeles.

Her er den praktiske konsekvensen: be håndverkeren spesifisere fakturaen. Én samlefaktura på 90 000 kr fra rørleggeren gir deg et dårlig utgangspunkt hvis Skatteetaten spør. Spesifiserte fakturaer der vedlikehold og oppgradering er skilt ut, gir deg dokumentasjon du kan forsvare.

Eget arbeid

Du kan kreve fradrag for eget vedlikeholdsarbeid. Timesatsen settes til det ufaglært arbeidskraft ville kostet. Fangsten: det samme beløpet er skattepliktig som inntekt. Du fører det som fradrag mot leieinntekten og som inntekt i skattemeldingen. I praksis er det et nullsumspill med mindre du har andre fradrag som gjør det gunstig. Materialkostnader er alltid fradragsberettiget uansett hvem som gjør jobben.

Korttidsutleie av sekundærbolig

Vurderer du Airbnb i stedet for fast leietaker? For sekundærbolig er reglene enkle: korttidsutleie skattes nøyaktig likt som langtidsutleie. 22 % av netto overskudd. Ingen sjablongregler, ingen fribeløp.

Det er egne sjablongregler for korttidsutleie i egen bolig (15 000 kr skattefritt, 85 % av overskytende beskattes). Men de gjelder ikke for sekundærbolig.

Du får til gjengjeld trekke fra alle kostnader, akkurat som ved langtidsutleie. Renhold mellom gjester, Airbnb-provisjon, ekstra slitasje. Alt er fradragsberettiget så lenge det er dokumentert og knyttet til utleien.

Formuesskatt spiser i stillhet

Mange regner kun på inntektsskatt. Formueskatten er den som aldri nevnes i annonsen for utleieleiligheten, men den kan endre regnestykket.

Sekundærbolig verdsettes til 100 % av beregnet markedsverdi i formuesgrunnlaget. Primærboligen din verdsettes til 25 %. Den forskjellen er enorm.

Bunnfradraget i 2026 er 1 900 000 kr for enslige, 3 800 000 kr for ektefeller. Formuesskatten er 1 % opp til 21,5 millioner, deretter 1,1 %.

Tilbake til eksempelet: leiligheten din i Oslo er verdt 3 500 000 kr. Hele beløpet teller i formuesgrunnlaget. Har du lite gjeld og andre verdier, kan det fort utløse 10 000 til 35 000 kr i årlig formuesskatt bare på utleieboligen. Det er penger som kommer rett fra netto yielden din.

Når du selger: gevinstskatt

Selger du en utleiebolig du aldri har bodd i, er gevinsten skattepliktig. 22 %. Ingen unntak.

Skattefritt salg krever at du har eid boligen i minst ett år og bodd der 12 av de siste 24 månedene. En ren utleiebolig oppfyller ikke botidskravet.

Gevinsten beregnes slik:

Utgangsverdi (salgssum) minus inngangsverdi (kjøpesum + dokumentavgift + tinglysingsgebyr + påkostninger gjennom eiertiden).

Her kommer påkostningene tilbake. Alt du ikke fikk trekke fra underveis, legges til inngangsverdien og reduserer gevinsten. Ny kjøkkenøy til 120 000 kr betyr 26 400 kr lavere skatt ved salg. Derfor er det viktig å dokumentere og ta vare på fakturaer for påkostninger, selv om du ikke får fradrag for dem det året de påløper.

Hadde du ikke dokumentert påkostningene, ville skatten vært 26 400 kr høyere. Selger du med tap, er tapet fradragsberettiget. Det er en mager trøst, men verdt å vite.

Slik fører du det i skattemeldingen

Et viktig poeng: leieinntekter fra sekundærbolig er som regel ikke forhåndsutfylt i skattemeldingen. Du må legge dem inn selv. Glemmer du det, risikerer du tilleggsskatt.

Fem boliger er grensen

Leier du ut fem eller flere boenheter, anser Skatteetaten det som næring. Da beskattes leieinntektene som næringsinntekt med opptil 50,6 %, inkludert trygdeavgift og trinnskatt. Hoppet fra fire til fem boliger er ikke en gradvis overgang. Det er et stup. Planlegger du å skalere, bør du snakke med en skatterådgiver før du signerer den femte kjøpekontrakten.