Utleiebolig via aksjeselskap eller privat

Du kan eie utleiebolig privat eller gjennom et aksjeselskap. Begge er lovlige, begge fungerer. Skattereglene er forskjellige. Denne guiden forklarer hvordan beskatningen fungerer i hvert tilfelle, og hva som skiller dem.

Privat eierskap

Skatt på leieinntekter

Netto leieinntekt fra utleiebolig beskattes som alminnelig inntekt med 22 %. Du får fradrag for kostnader knyttet til utleien: vedlikehold, forsikring, kommunale avgifter, felleskostnader og lignende.

En leilighet med 180 000 kr i årlig leieinntekt og 60 000 kr i kostnader gir 120 000 kr i netto leieinntekt. Skatt: 26 400 kr.

Skatt ved salg

Gevinst ved salg av bolig er skattefri hvis du har eid boligen i mer enn ett år og brukt den som egen bolig i minst 12 av de siste 24 månedene. For rene utleieboliger du aldri har bodd i, er gevinsten skattepliktig med 22 %.

Formuesskatt

Sekundærbolig verdsettes til 100 % av beregnet markedsverdi. Bunnfradrag for 2026 er 1 900 000 kr for enslige og 3 800 000 kr for ektefeller. Sats: 1 % opp til 21 500 000 kr, deretter 1,1 %.

Eierskap gjennom aksjeselskap

Skatt på leieinntekter

Selskapet betaler 22 % selskapsskatt på overskuddet. Så lenge pengene blir i selskapet, stopper det der.

Når du tar utbytte, oppjusteres beløpet med faktor 1,72 og beskattes med 22 %. Effektiv utbytteskatt: 37,84 %.

Samme eksempel: 120 000 kr i netto leieinntekt. Selskapsskatt: 26 400 kr. Gjenstående overskudd: 93 600 kr. Utbytteskatt hvis alt tas ut: 35 418 kr. Netto til eier: 58 182 kr.

Skatt ved salg

Gevinst ved salg av eiendom i aksjeselskapet er alltid skattepliktig med 22 %. Botidsregelen gjelder ikke for selskaper.

Et alternativ er å selge aksjene i selskapet i stedet for eiendommen. Kjøper overtar da selskapet med eiendommen i. For kjøper betyr det ingen dokumentavgift. For selger kan gevinsten være skattefri via fritaksmetoden hvis aksjene eies av et holdingselskap.

Formuesskatt

Formuesverdien av aksjene i selskapet beregnes ut fra selskapets skattemessige verdier. Disse kan avvike fra markedsverdien på eiendommen.

Driftskostnader

Et aksjeselskap har regnskapsplikt. Typisk kostnad for regnskapsfører: 30 000 til 55 000 kr per år for et lite AS. Årsregnskap skal leveres til Brønnøysundregistrene, og du må holde styremøter og sende aksjonærregisteroppgave.

Holdingselskap og fritaksmetoden

Eier du utleieboligen gjennom et datterselskap under et holdingselskap, gjelder fritaksmetoden. Utbytte fra datterselskap til holdingselskap er tilnærmet skattefritt. Eier holdingselskapet 90 % eller mer av datterselskapets aksjer, er utbyttet helt skattefritt. Under 90 % er reell skatt 0,66 %.

Gevinst ved salg av aksjer i datterselskapet er skattefritt innenfor EØS. Pengene kan reinvesteres fra holdingselskapet uten at det utløser skatt. Personlig skatt oppstår først når du tar utbytte fra holdingselskapet.

Noen investorer legger hver eiendom i et eget datterselskap. Det gir enklere salg (aksjesalg i stedet for eiendomssalg), isolerer risiko mellom eiendommer, og gjør det mulig å ta inn medinvestorer i enkelteiendommer. Ulempen er at hvert selskap trenger eget regnskap og årsoppgjør.

Les mer i vår guide om selskapsstruktur for eiendomsinvestorer.

Sammenligning

Hva som er riktig valg avhenger av hvor mange enheter du har, om du planlegger å reinvestere overskuddet, og hvor langsiktig du tenker. Snakk med en regnskapsfører eller skatterådgiver som kjenner situasjonen din.