Selveierleiligheter i Fredrikstad under 3 millioner

En 110 kvm leilighet på Torp til 2,1 mill gir 6,6 % netto yield og nesten 5 800 kr i positiv cashflow per måned. Tre adresser lenger ned i listen: yield under 3 %. Fredrikstad under 3 millioner er ikke ett marked. Det er to helt forskjellige regnestykker delt av en usynlig prisgrense rundt 2,5 mill.

Under 2 mill er det penger å hente

Sellebakk og Torp. Det er her cashflow-leilighetene ligger. Kjølberggaten 54 på Sellebakk: 1,85 mill for 45 kvm, yield 6,4 %. Lislebyveien 156: 1,725 mill, yield 5,1 %. Rognveien 11 på Torp sprenger skalaen med sine 110 kvm til 2,1 mill.

Fellestrekket er lav kvadratmeterpris. Disse leilighetene ligger mellom 35 000 og 41 000 kr per kvm. Snittet i Fredrikstad er rundt 40 800 kr. Du kjøper altså under markedspris, og leieestimatene fra SSB holder seg relativt stabile uansett prissjikt. Det er den kombinasjonen som skaper yield.

Prisgulvet er ikke tilfeldig

Fredrikstad har landets lengste salgstid. 122 dager i snitt i februar, ifølge Eiendom Norge. Det er dobbelt så lenge som landsgjennomsnittet. Markedet er selektivt, som meglerne kaller det. Noe går på dagen, annet blir liggende i månedsvis.

For en investor er det gode nyheter. Treg omsetning betyr forhandlingsrom. De billigste objektene i dette datasettet er sannsynligvis ikke de mest populære blant vanlige boligkjøpere. Leiegata, Lislebyveien, Kjølberggaten. Det er ikke adresser som selger seg selv på visning.

Over 2,5 mill snur regnestykket

Her skjer det noe i datasettet. Yielden faller konsekvent under 3,5 %, og cashflowen går i minus. Gamle Kirkevei 7 E til 2,85 mill: minus 4 072 kr i måneden. Åsgårdbakken 3 på Kråkerøy til 2,9 mill: minus 2 158 kr.

Kråkerøy er populært. Barnefamilier byr over prisantydning. Budkrig på eneboliger. Det presser kvm-prisene opp, uten at leieprisene følger etter. For en cashflow-investor er Kråkerøy feil sted å lete i dette prissegmentet.

Leieestimatene er regionsnitt

SSB-tallene vi bruker skiller ikke mellom en oppusset toroms i sentrum og en sliten hybel på Sellebakk. Noen av leieestimatene treffer godt, andre bommer. Rognveien 11 med 15 550 kr i månedsleie for 110 kvm virker realistisk. Åsgårdbakken 3 med 9 650 kr for 35 kvm på Kråkerøy kan være for lavt.

Poenget er retningen. Mønsteret i datasettet er tydelig nok til å stole på: billige leiligheter på Sellebakk og Torp gir cashflow. Dyre leiligheter på Kråkerøy og i sentrum gjør det ikke.

Hvem er dette for?

Har du 500 000 til 650 000 kr i egenkapital og vil ha en leilighet som betaler for seg selv fra dag én, finnes det reelle muligheter her. Fredrikstad er ikke Oslo. Kvadratmeterprisen starter fra et annet sted, og leiemarkedet er stabilt nok til at regnestykket går opp i den nedre delen av prisskalaen.

Har du 700 000+ og sikter mot de penere adressene: forbered deg på å subsidiere leieboeren din hver måned. Da satser du på verdistigning i et marked med 2 % årlig prisvekst. Det er et annet spill med andre odds.