Selveierleiligheter i og rundt Jessheim-området

Jessheim vokser fort. Innbyggertallet i Ullensaker har doblet seg på 20 år, det bygges nesten 500 boliger i året, og toget bruker 39 minutter til Oslo S. For en cashflow-investor betyr det høy etterspørsel etter leieboliger. Men prisene har vokst enda raskere enn byen, og i dette datasettet er det et skarpt skille mellom leilighetene som bærer seg og de som ikke gjør det.

Under 3,5 mill er en annen verden

De 16 leilighetene med positiv cashflow har én ting til felles: de koster under 3,55 millioner. Travalleen 16, en 48-kvadratmeter til 2,85 mill, leverer best med rundt 2 000 kr i pluss per måned. Stallkroken 18E til 2,39 mill gir nesten 900 kr. Disse er små, de er ikke nye, og de ligger ikke i Dampsaga-utbyggingen. Det er poenget.

Jessheim har fått et todelt leilighetsmarked. Nybyggene langs Dampsaga allé og Gotaasalleen prises fra 3,85 til over 7 mill. Der starter cashflowen på minus 2 000 og synker fort. En leilighet i Dampsaga allé 64 til 5,29 mill blør 3 700 kr i måneden.

Nybygg-fella

Utbyggingen på Jessheim er massiv. Vestbyen, Skogmo Park, Takhagen, Sagabyen. Hundrevis av leiligheter ferdigstilles i 2026 og utover. Prisene på nybygg ligger gjerne 30 prosent over bruktmarkedet nasjonalt, og Jessheim er intet unntak.

For en investor betyr det at de dyreste objektene i datasettet sannsynligvis er nettopp nybygg eller relativt ferske leiligheter. Gjestadtoppen 28 til 9,89 mill med en yield på 0,9 prosent er et ekstremt eksempel. Men mønsteret er konsistent: over 5 mill faller yielden under 2,5 prosent, og du taper 3 000 til 5 000 kr i måneden.

Nybyggkjøpere betaler for standard, energiklasse og balkong. Leiemarkedet bryr seg mindre om det. SSB-estimatene skiller ikke mellom en leilighet fra 2025 og en fra 2005. Leietakere betaler for beliggenhet og kvadratmeter.

Gardermoen-effekten

Jessheim har noe mange vekstkommuner mangler: en motor som ikke er avhengig av Oslo. Gardermoen sysselsetter tusenvis. Transport og lagring er blant de største næringene i kommunen. Det gir et leiemarked som ikke bare består av pendlere som egentlig vil bo i hovedstaden.

Kommunen har i dag rundt 46 000 innbyggere. Prognosene peker mot 75 000 i 2050. Den veksten er ikke spekulasjon. Den er drevet av regulerte boligområder, politisk vilje og en flyplass som ikke skal flyttes.

For en leieinvestor er dette relevant fordi det betyr vedvarende etterspørsel etter utleieboliger. Men det betyr også vedvarende tilbudsvekst. Jessheim bygger mye. Om fem år vil det stå enda flere hundre leiligheter langs Dampsaga og på Gystadmarka. Det presser leieprisene nedover og holder igjen verdistigningen på de minste enhetene.

Hvem er dette markedet for

En liten, billig selveier under 3,5 mill i sentrumsranden. Det er oppskriften. Søndre Dølibekken, Travalleen, Blåbærtråkket, Stallkroken. Leiligheter mellom 35 og 60 kvadratmeter med yield over 3,5 prosent. Egenkapitalbehovet lander på 600 000 til 850 000 kr.

Den typiske leietakeren her er en singel i 20-årene som jobber på Gardermoen eller pendler til Oslo. Vedkommende vil ha noe rimelig og sentralt. Ikke takhage og garasjeplass til 250 000 ekstra.

SSB-estimatene vi bruker for leie er regionsnitt for Akershus. De fanger ikke prisforskjellen mellom en sliten toroms og en ny treroms. Noen av tallene bommer. Men det er trygt å si at leiemarkedet på Jessheim holder seg godt oppe, gitt flyplassen og befolkningsveksten.

Bunnlinjen

Jessheim er ikke et yield-marked. Median på 2,9 prosent og bare 18 prosent av leilighetene i pluss sier det klart. Men det finnes en lomme i det billigste segmentet der regnestykket fungerer. Den lommen krymper for hvert nybyggprosjekt som priset seg over 4 mill.

Ser du noe vi har bommet på? Vi vil gjerne høre fra folk som kjenner Jessheim-markedet bedre enn oss.